Viviendas de Uso Turístico

Viviendas de uso turístico profesionales o entre pares: ¿Qué medidas son necesarias?

Llevamos tiempo denunciando la expansión del uso de viviendas residenciales para fines turísticos por las consecuencias que tiene en la subida de precios para vivienda, pero también por cómo afecta al cambio de perfil del barrio, que pasa de priorizar lo residencial a priorizar lo turístico, haciendo de los barrios escaparates en los que resulta muy difícil vivir. A partir del escueto anuncio del Ayuntamiento sobre la nueva regulación de las Viviendas de Uso Turístico conviene reflexionar sobre los distintos formatos de este tipo de negocio, para entender hasta qué punto las propuestas resultan deficitarias para paliar la problemática que, en teoría, el propio Ayuntamiento ha detectado y que desde múltiples colectivos sociales y vecinales llevamos tiempo señalando.

El Ayuntamiento plantea una diferenciación basada en número de días (más de 90, menos de 90). Nosotras planteamos que la gran diferencia es si las viviendas de uso turístico (VUT) son o no viviendas habituales, es decir, que si su uso es o o es residencial; es decir, que la diferencia estaría entre aquellas VUT profesionales y las VUT que funcionen a su vez de residencia. Las primeras serían una forma de detraer espacios residenciales y redirigirlos al uso terciario (si bien no durante la moratoria, sí parece que después de la misma).

Desde múltiples espacios se habla de “economía colaborativa” para referirse al alquiler de tipo turístico de viviendas pero ¿cuál es el uso real de las llamadas Viviendas de Uso Turístico (VUT)?, ¿tiene sentido pensarlo desde la idea de 'economía colaborativa'? Si estudiamos los datos existentes, vemos que, más que economía colaborativa, estamos ante la más pura economía especulativa, que especula una vez más, pero de forma si cabe más feroz, con la vivienda. Si miramos a nuestro alrededor, hablamos con nuestras vecinas o recorremos nuestros descansillos, es claro que quien se está beneficiando de convertir nuestras ciudades en nodos de turismo masivo no somos quienes la habitamos, sino quienes la ven como un producto para el consumo y la especulación. Es por ello que nos parece fundamental distinguir las VUT de tipo profesional (hoy por hoy, la gran mayoría) de las de tipo colaborativo. Las segundas, también llamadas "p2p" (del inglés "peer to peer" o "entre pares") suponen una parte mucho menor del negocio, afectando de forma muy distinta, y mucho menor, a su entorno, ya que las viviendas continúan teniendo un uso residencial, algo que para nosotras es fundamental.

La realidad es que la gran mayoría de estas supuestas “viviendas particulares” que se alquilan a turistas en Madrid pertenecen a grandes empresas o multipropietarios que, destinando las mismas al sector turístico, están creando en ocasiones hoteles encubiertos y en términos generales haciendo que espacios destinados al uso residencial pasen inadvertidamente a estar destinados al turismo. En el centro de Madrid los datos del propio informe realizado por Red2red para la Junta del Distrito señalaba ya hace meses que entre el 60 y el 70% de las ofertas encontradas en diversas plataformas online correspondían a multipropietarios, siendo perfiles muy alejados a los del vecino o vecina media de la zona. Se denunció hace meses el caso de "Raquel", nombre ficticio que utilizaba la empresa Friendly Rentals para ocultar, bajo una apariencia cercana, de vecina, la propiedad de 177 pisos distintos en la ciudad. Raquel, que hoy ostenta nombres diversos, responde a esta empresa que pertenece, ni más ni menos, a uno de los mayores grupos hoteleros del mundo: Wyndham Worldwide.

Pero ¿qué hay del vecino que alquila a veces una habitación que tiene vacía?, ¿de la vecina que alquila su piso mientras está de vacaciones? Esto sería, sí, algo más parecido a la economía colaborativa, sería lo que se ha denominado p2p y, en términos de ganancias para el sector significaría prácticamente nada, un porcentaje muy bajo del gran negocio turístico creado en torno a las VUT, como explican muy bien en este artículo [http://blogs.publico.es/contraparte/2018/01/11/el-conflicto-de-aribnb-aterriza-sobre-madrid-2a-parte/]. Es importante, por tanto, distinguir las VUT profesionales (como serían las de "Raquel") de aquellas en las que realmente se está dando un uso colaborativo o p2p. Así, ‘economía colaborativa’ podría ser un alquiler puntual realizado por particulares en sus propias residencias (quien alquila puntualmente una habitación extra o quienes alquilan su casa cuando no están) y lo demás, no nos engañemos, ni es colaborativo ni es nuevo: son puros atajos de los grandes capitales para aumentar sus tasas de ganancia. Por ello es fundamental, a la hora de hablar de vivienda de uso turístico, resaltar que el modelo que se está permitiendo que prime en Madrid es el profesionalizado y especulativo, el que hace negocio con uno de los mayores bienes de primera necesidad: la vivienda. Ejemplo de ello es que sólo un 4,3% de las más de dos millones y medio de noches de hospedaje en Airbnb en Madrid proceden de ofertas de tipo colaborativo.

El Ayuntamiento de Madrid tiene herramientas para intervenir en esta realidad [http://blogs.publico.es/contraparte/2018/01/09/el-conflicto-de-airbnb-aterriza-sobre-madrid-1a-parte/]: el Plan General de Ordenación Urbana o PGOUM. Las últimas declaraciones en torno a la próxima regularización de las VUT de tipo profesional, sin embargo, dan la sensación de que tras una apariencia de preocupación, lo que se está haciendo es precisamente posibilitar una expansión del negocio profesional sobre el suelo residencial, por mucho que esta expansión vaya a darse de aquí a uno o dos años. Es decir: si bien plantean una moratoria para aquellos espacios de uso residencial en algunos distritos (y no en todos ni de todo tipo de espacios turísticos), proponen una fórmula para regular, mediante licencias, las VUT profesionales, posibilitando el cambio de uso residencial a terciario para aquellas VUT que logren la licencia (no sabemos cuáles serán los términos de concesión de las mismas, y resulta ingenuo pensar que este consistorio pueda controlar cual será dentro de dos y tres años). Pero es más, algunas de las herramientas que el Ayuntamiento tenía para considerar las VUT ilegales (como por ejemplo, el hecho de que de acuerdo al PGOUM estas viviendas tenían que tener acceso independiente) son eliminadas con su nueva propuesta. ¿Cómo podemos creer que las intenciones del Ayuntamiento son reducir un problema que ellos mismos dicen conocer [link video] si lo que están proponiendo supone una regularización de las viviendas de uso turístico profesionales?

Más allá: durante la moratoria parcial propuesta por el Ayuntamiendo nada da la sensación de que haya intención de cerrar las VUT profesionales existentes: estas pasarían de ser ilegales (aunque no vigiladas) a contar con vías para su legalización (las licencias para más de 90 días) así como de incontables recovecos para poder funcionar sin licencia (¿cómo va a controlarse quienes alquilan más o menos de 90 días?). Básicamente, el límite de días, más aún si no se tiene prevista la forma de controlarlo, no es, aislada, una herramienta que tenga la posibilidad de controlar los efectos perversos de las VUT. Más lógico sería, sin embargo, asegurarse de que ninguna vivienda deje de respnder a la necesidad residencial de los barrios, obligando a quien alquila partes de su vivienda o su vivienda por temporadas cortas a ser residente de la misma. Y luego, sí, podemos pensar en límites de número de días o no, pero como paso previo y fundamental está la prohibición de las VUT profesionales, que no son otra cosa que un cambio de uso facilitado y con condiciones ventajosas (por ejemplo, y de acuerdo de nuevo a la nota de presna del ayuntamiento, en relación a la seguridad).

Diferenciar entre VUT de tipo colaborativo (cuando se alquila en la propia residencia y se hace por un tiempo determinado) y VUT de tipo profesional, señalando que el problema viene de la mano del segundo, es básico para el desarrollo de un plan de ordenación turística razonable y que posibilite que nuestra ciudad no se venda a los grandes grupos que controlan la industria turística, independientemente de si ejercen dicho control "a la antigua usanza" o disfrazándose de "nuevas modas" en nombre de lo colaborativo.